2008年银行将执行新利率，五种提前还贷方式教你还房贷

    据《中国证券报》报道，2008年１月１日银行将执行新利率，对于贷款买房一族将面临是否提前还贷、如何提前还贷的问题，为此北京中原三级市场部向房贷一族提供五种选择方案。

    王先生于２００７年４月份购买了一套１００万元的房子，首付３０％后，贷款额为７０万元，贷款期限２０年。假设该房产是王先生唯一的一套银行抵押贷款房产，可享受当时４月份优惠利率６．０４％。按等额本息还款法计算，月供为５０３１．１８元，２０年利息总支出高达５０７４８５．０８元。从４月份至年底１２月份，王先生已支付购房贷款利息为２７９７２．０１元。从明年１月１日起将执行新的优惠利率６．６５５５％，王先生决定提前还款。此案为例，北京中原三级市场部对目前市场上存在的五种提前还贷进行了比较。

    第一种提前还贷方式：将所剩贷款一次还清。

    利息总额＝提前还贷前的利息额＝２７９７２．０１元

    第二种提前还贷方式：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。

    提前还款１０万元，仍保持之前的月供水平即：５０３１．１８元，贷款期限则缩短为１５年７个月，提前还款后的总利息为３６２３８１．０６元。

    利息总额＝２７９７２．０１＋３６２３８１．０６＝３９０３５３．０７元

    第三种提前还贷方式，部分提前还款，减少月供，还款期限不变。

    提前还款１０万元，贷款期限剩余１９年４个月，月供减少为４５０９．４９元，提前还款后总利息为４５８４７８．０９元。

    利息总额＝２７９７２．０１＋４５８４７８．０９＝４８６４５０．１元

    第四种提前还贷方式，部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。

    提前还款１０万元，月供减少为４９８２．５５元，还款期限缩短为１６年，提前还款后总利息为３６８９２５．９２元。

    利息总额＝２７９７２．０１＋３６８９２５．９２＝３９６８９７．９３元

    第五种提前还贷方式，部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。

    提前还款１０万元，月供增加为６７２０．０６元，还款期限缩短为１０年，提前还款后总利息为２１８６８５．４８元。

    利息总额＝２７９７２．０１＋２１８６８５．４８＝２４６６５７．４９元

    提前还贷还应注意以下事项：

    １、询问银行。各家银行对于提前还贷的规定是不一致的，所以消费者在决定提前还贷前要弄清贷款银行的操作流程，是否需要交违约金等。

    ２、办理退保。对于２００６年之前购房贷款的客户是需要交纳保险费用的。贷７０万、２０年的贷款的保费为７０００００×０．５‰×２０＝７０００元，如果其将贷款期限缩短１０年，应收的保费为：７０００００元×０．８‰（１０年保险期限对应的费率）×１０＝５６００元，退保费为１４００元。

    ３、把握还款时机。对于采取等额本息还款法的消费者来说，月供的组成包括本金和利息，对于贷款者来说，在贷款期限的１／３－１／２年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。因此，如果贷１５年，已偿还６年，此时就没太大必要提前还款。消费者可以把多余钱投入到基金、股票或其他投资产品中来升值。